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Revitalisierung des ehem. OKAL Betriebsgeländes in Titisee- Neustadt, Freiburger Straße
(2000 - 2004)

  
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Der Standort

 
 
Luftbild der Fa. Himmelsbach aus dem Jahre 1968

Das ehemalige Betriebsgelände der Firma Himmelsbach - ein Holzveredelungsunternehmen, welches Leitungsmasten imprägnierte - mit einer Gesamtfläche von ca. 140 000 m² liegt im Westteil von Titisee-Neustadt im Ortsteil Neustadt (Hochschwarzwald).
 
Das Grundstück wird durch den Fluss Gutach und den OKAL-See in zwei Bereiche geteilt. Die von der PPE erworbene und entwickelte Fläche belief sich auf 26 900 m². Die Sanierung umfasst die Gesamtfläche von ca. 140 000 m².
 

 
 


Die Ausgangssituation

Auf dem Gesamtgelände lagen aufgrund der früheren Imprägniertätigkeit massive Verunreinigungen des Untergrundes - vor allem durch Quecksilber und Arsen - vor. Die Verunreinigungen hatten bereits zu einem sanierungsbedürftigen Schaden im 1. und 2. Grundwasserleiter geführt. Nicht zuletzt aufgrund der Wechselwirkung mit den Oberflächengewässern war diesbezüglich dringender Handlungsbedarf geboten. Im Zusammenhang mit der Altlastsituation bestand in den letzten Jahren eine Bebauungsblockade für das gesamte Areal.

Historische Entwicklung

Das Areal war bis 1961 von der Firma Himmelsbach als Betriebsgelände genutzt worden. Nach Konkurs der Firma Himmelsbach erwarb die Firma OKAL (heute TN Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG) 1962 das Gesamtgelände. 1968/ 69 erfolgte eine Verlegung der Gutach und das Anlegen des sog. OKAL-Sees.

1996 erwarb die Unternehmensgruppe Tengelmann das nördlich der Gutach gelegene, mit verschiedenen Hallen bebaute und nicht mehr genutzte Flurstück 701 des OKAl-Betriebsgeländes mit einer Fläche von 26 900 m². Die Neuerrichtung eines großflächigen Verbrauchermarktes sowie eines Lebensmitteldiscounters waren geplant. Für diese Nutzungskonzeption erarbeitete die Unternehmensgruppe Tengelmann zwischen 1996 und 1998 einen Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). Das Genehmigungsverfahren wurde nach der Offenlage aufgrund der Altlastensituation gestoppt. Die Unternehmensgruppe Tengelmann war aus betriebsinternen Gründen und der finanziellen Tragweite der Altlastenproblematik an einer baulichen Umsetzung des Projektes nicht mehr interessiert. Die Übergabe des Grundstückes und Umsetzung des Kaufvertrages zwischen der TN Immobiliengesellschaft mbH & Co.KG und der Unternehmensgruppe Tengelmann wurde nicht vollzogen. Dies bedeutete für die Umnutzung dieser Industriebrache einen Stillstand, bei dem weder eine sinnvolle städtebauliche Gestaltung noch die Sanierung der Altlasten vollzogen wurde.

Am 21.11.2000 wurde zwischen der PPE und der TN Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG (früher OKAL) ein Kaufvertrag zur Übernahme von dem Flurstück 701 geschlossen.

Altlastensanierung

 
 
Verbindlicher Sanierungsplan von 2002

Nach zahlreichen Gesprächen mit der Fachbehörde im Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald, dem Regierungspräsidium Freiburg, der Landesanstalt für Umweltschutz Baden-Württemberg sowie dem Umweltministerium von Baden-Württemberg und Durchführung umfangreicher weiterer Altlastenuntersuchungen wurde die Zielrichtung zur Sanierung des ehemaligen Himmelsbachgeländes mit dem darauf befindlichen o. g. Flurstück 701 abgestimmt.
Die festgelegten Sanierungsziele wurden im Rahmen eines Sanierungsplanes nach § 13 BBodSchG im Frühjahr 2002 rechtsverbindlich.


 


 

Die PPE hat im Rahmen des Kaufvertrages mit der TN Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG die Verpflichtung übernommen, die Sanierung des gesamten ehem. Himmelsbachgeländes nach Maßgabe des Sanierungsplanes durchzuführen.

Die noch vorhandenen Hallen- und Betriebsgebäude auf dem Flurstück 701 wurden 2002 abgerissen und fachgerecht entsorgt. Eine langjährig zu betreibende Grundwassersanierung ist eingerichtet worden und soll küftig unterbinden, dass kontaminiertes Grundwasser den Standort verlassen kann. Unterstützend hierzu wurde der Schadensschwerpunkt im Bereich der früheren Holzimprägnierung - die Kyanisieranlage - ausgebaut. Eine Sicherung der Werksdeponie soll im Zuge der Neunutzung dieser Fläche als Bauhof eines Tiefbauunternehmens durchgeführt werden. Durch die Bebauungsblockade war auch ein Neubauvorhaben eines auf dem Gelände ansässigen Fertighausherstellers blockiert. Dieser Fertighaushersteller hat zwischenzeitlich seinen Neubau errichtet und eine weitere bisher ungenutzte Fläche überbaut.
 Im Rahmen der Sanierungsarbeiten wurden ca. 60 000 t Erdmaterial bewegt.

Flächenfolgenutzung

 

 
Luftbild ehem. OKAL-Gelände, August 2005

Die frühere Planung zur Errichtung eines großflächigen Verbrauchermarktes und eines Lebensmitteldiscounters wurde von der PPE aufgegriffen. Mit den Firmen EDEKA und ALDI konnten zwei renommierte Folgeinvestoren für den Standort gewonnen werden.
Das durch die Altlastensituation beendete VEP-Verfahren wurde zur Erlangung des Planungs- und Baurechts im Januar 2002 wieder aufgenommen. Die PPE wurde der neue Träger des Bebauungsplanverfahrens und somit neuer Vertragspartner der Stadt Titisee-Neustadt. Der Satzungsbeschluss des Gemeinderats Titisee-Neustadt erfolgte im Frühjahr 2002.
Die von der PPE erworbene Fläche konnte innerhalb kürzester Zeit weitervermarktet werden. Ihre Folgeinvestoren wurden von Risiken, die Altlasten betreffend, freigestellt.

 
 


Folgende Maßnahmen zur Standortentwicklung sind im Einzelnen durchgeführt worden:

  • Durchführung des Bebauungsplanverfahrens (VEP-Plan) in Zusammenarbeit mit der Stadt Titisee-Neustadt
  • Rückbau vorhandener Hallen und Gebäude
  • Großflächige Geländemodellierung und Herstellung des Geländerohplanums für die anschließende Bebauung EDEKA und ALDI
  • Durchführung von öffentlichen Erschließungsmaßnahmen (Bau eines öffentlichen Kreisverkehrs und eines öffentlichen Gehwegs)
  • Neubau von öffentlichen und privaten Regen- und Schmutzwasserkanälen
  • Untergrundsanierung nach Maßgabe des Sanierungsplanes
  • Sanierung der Werksdeponie